2016年4月27日 来源：南方日报
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4月15日，2016年春季广交会在广州开幕，海内外参展客商齐聚琶洲，参加这场中国进出口贸易的年度盛会。不少来到琶洲的中外客商都惊喜地发现，这里绿树成荫，高楼林立，交通繁忙而有序，城市面貌变得更美了。随着近年来中国进出口贸易的不断增长，作为广州国际化大都市核心会展商圈的琶洲区域，也迎来了快速成长和繁荣。以会展经济为中心，琶洲成功推进区域旧城改造，并着力打造总部经济基地，先后吸引了20多座总部办公大厦、40多家五百强企业进驻。“会展经济”和“总部基地”的双擎驱动，加上高品质的城市综合体配套，令琶洲成长为主导广州未来十年发展的城市CBD。
而对于近年来大力推动旧城改造的广州来说，琶洲的成功改造，是政府企业协作，依法依规推进和平衡各方诉求的结果。拆迁改造规模广州第一的琶洲旧改项目，以较低的经济成本快速改善了落后的城乡面貌，大大提升了广州的城市形象和区域配套。“琶洲模式”也成为广州旧改的成功样本。
1.“三旧”改造重塑城市面貌
进入21世纪以来，广州城市化水平不断提高。城区不断扩大的过程中，近郊城镇、厂房和村庄逐步成为城市的一部分，并与城市的节约集约利用土地要求产生了相当大的矛盾，“三旧”改造成为推进城市更新发展的重要内容。较早开展城市“三旧”改造的广州，担负着为全国城市“三旧”改造提供新鲜经验的重任，对“三旧”改造进行了有益的探索，取得可喜的成绩。
广州的“三旧”改造与广州亚运会密切联系。2008年亚运前夕，在广东省委、省政府关于“三旧”改造的统一部署下，广州市对旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造迎来了一个高潮。据了解，广东省和广州市的“三旧”改造政策大原则是：先行先试，及土地集约利用改革方案，设定了“按照合法建筑面积拆一补一、原址回迁”这样的基本做法，在旧村改造过程中，这些指导原则最大程度上保护了村民的基本利益，也形成改造成本的基本线，据此和区域控规要求，来批复改造建筑指标。
由于涉及拆迁补偿、回迁等诸多问题，牵涉面广、相关利益方的复杂矛盾，多年来广州市在涉及旧城改造领域一直十分谨慎。市政府曾一度禁止房地产开发商参与，旧城改造经历了从“拒绝开发商”到“接受开发商”反复的过程。作为房企合作参与的广州城中村改造试点项目，2008年以来推进的猎德、林和、杨箕、琶洲等重点旧改项目，均已实现村民原址回迁，而片区商住开发的同期推进，也让区域城市面貌发生翻天覆地的变化。通过引入房地产企业参与旧村改造，政府迅速利用庞大的社会资金解决了短期内改变广州旧城落后面貌、提升城市发展格局的巨大资金缺口问题。而从实际结果看，广州的“三旧”改造获得社会各界的广泛认可。
2.旧改“琶洲模式”构筑“广州CBD金三角”
以拆迁改造规模广州第一的琶洲村为例，位于珠江南岸的珠江区琶洲村是广州最大的城中村之一，城乡二元结构反差强烈，村外是广州的“名片”、著名“地标”建筑国际会展中心，村内则到处是“握手楼”，垃圾遍地，污水横流，苍蝇乱飞。2010年3月，琶洲村启动了整村改造，引入知名房地产企业保利地产参与改造。项目改造用地面积超过75万平方米，改造后总建筑面积超过260万平方米，总投资近200亿元。
根据广州市城市发展规划，由珠江新城、琶洲、国际金融城这三个珠江两岸分布的片区，将发展为成总部金融科技创新集聚区，构筑成广州创新核心区“金三角”，极大提高广州城市竞争力。
回顾改造之前，琶洲村有着大都会城中村常见的“恶疾”：规划管理无序，“握手楼”“一线天”遍布，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，污水横流、垃圾成堆、配套设施匮乏……同为市区居民的琶洲村村民从未享受到现代化都市生活环境。
而经过改造的超过60万平方米的大型现代化村民回迁社区，丝毫没有传统安置房的感觉，完全是“高大上”的商品房社区。社区内楼间距平均约70米，最大达到约120米，洋房林立，而又格外开阔。小区园林绿化充足，相对于原来的一线天，现在绿化率可达60%。原本藏污纳垢、阴暗潮湿的城中村，如今已是采光充足、通风良好的靓丽新房，窗明几净。不仅房屋建筑密度大大降低，市政用地、公建配套面积、绿地率等也大幅提升，居住环境全面提升。
过去，村内的配套设施或是匮乏，或是年久失修。而如今，在教育配套上，回迁社区配建了幼儿园、小学，解决村民子女上学问题，其中小学规模是原来村小学的三倍大，环境更美，条件更好，村民子女上学也更舒心。而在休闲娱乐方面，小区内及周边新建了户外泳池、休闲广场、湿地公园、老人活动中心等多样设施，提供给村民休闲健身好场所。在文化方面，琶洲村内扩建了原有的徐氏、郑氏祠堂，还在原有建筑基础上改建了一个岭南文化广场，特意邀请艺术家在项目上设计“时光的村落”和“琶洲村影迹”等艺术品，反映琶洲村的历史变迁，为小区增添了一分人文气息。
这条曾经卫生与治安环境都令人堪忧的琶洲村，如今华丽变身成为整洁如新、安防严管的理想社区。改造后的琶洲堪称“广州CBD金三角”，集居住、办公、酒店、购物、娱乐、餐饮和滨水休闲活动等功能为一体，成为商贸与休闲汇集、品质与文化兼具的国际高端城区。琶洲村环境的巨变，已经远远超越了土生土长的琶洲村民们的期望。琶洲村旧改，让琶洲村民乃至周边居民都获得了切身实惠。
3.旧改“琶洲模式”最大程度提高村民收益
据了解，改造前琶洲村房屋估值为4000元—5000元/平方米，租金水平常年维持在10元/平方米上下。但改造后，回迁安置房市场价中介商估值为20000元/平方米，租金50元—60元/平方米，公寓最高可达85元/平方米，增长达到原来的5倍；广交会期间单间日租金在400元左右。琶洲村村民户均回迁面积在300平方米左右，琶洲村民若自住200平方米，出租100平方米，每月租金收入就有数千元；若自住100平方米，出租200平方米，每月租金收入可达近万元。
此外，琶洲村改造方案还通过对村集体物业的增量与升级，新建20万平方米集体物业，保障村民的长远分红利益，集体物业由原来建成的6万多平方米增加到改造后的26万平方米，按3万元/平方米的单价保守估算，村社集体物业资产价值高达78亿元。若经营良好，村民分红也比改造前翻升数倍。
广州的城中村改造向来是一盘难下的棋，触及各方利益。在“三旧”改造中，必须做好平衡各方利益的工作，即既要满足多数人的需要，又要照顾少数人的诉求，既要推进旧城区改造，又要保护好、开发好、利用好历史文化遗产，现实地摆在城市管理者的面前。2012年10月8日，广州市政府通过的《“三旧”项目改造方案报批管理规定》明确，在旧村改造中，80%的村民同意即可启动，出现利益协调时可通过行政裁决、司法诉讼、强制执行等方式解决。
而正因为充分保障了村民权益，琶洲旧改回迁也受到村民支持拥护。而极少数反对分房回迁的村民关于违章面积予以回迁、按套内面积回迁、要求政府按照2010年标准收取土地出让金补缴等诉求，由于远远超出当初政府批复的改造方案、改造政策和自己所签署安置补偿协议范围，也就未得到广大村民支持。
2014年10月琶洲旧改启动回迁分房，短短一个月6000多套回迁房通过摇珠分房合理分配，一次交楼率达百分之百。琶洲村2500多户近万名村民积极响应支持回迁方案，满怀喜悦地搬入新居。
4.旧改“琶洲模式”奠定区域发展转型升级硬件基础
如今，经过旧村改造后的琶洲，大大提升了广州的城市形象和区域配套，已成为广州会展经济圈的最靓丽名片。会展经济每年吸引逾4000万国内外人流，拉动广州城市旅游等消费过百亿元。随着政府在琶洲扩建会展四期的规划落地，琶洲会展中心的规模将达到世界第一的水平，正对全球商家产生更大的拉动和集聚效应。此外，目前琶洲着力推动建设的73万平方米电商总部区，将形成全球独创的会展电商联动产业带，为琶洲的新型产业发展再添强大羽翼。据悉，琶洲现有的总部基地已吸引了大量世界500强企业总部如中国移动等抢先进驻。
据了解，目前，琶洲电商总部经济贸易区已经有阿里巴巴、腾讯、国美、唯品会等多家国际电商龙头企业成功进驻。琶洲电商总部经济贸易区板块的成型，也将对琶洲产业格局进一步优化提升，显示了广州市做强做大电商产业坚定的决心和诚意；空间布局的优化利用，必将为广州未来互联网事业推进、电商产业腾飞，以及产业、城市、人口结构发展的良性循环带来深远影响。
而随着琶洲区域价值的进一步提升，更多的企业也积极进驻，并带动区内楼市趋向活跃。从房地产物业的升值空间来看，眼下琶洲区域的发展势头，也让其未来潜力堪比珠江新城CBD，其周边的房价也会随之飙升。随着诸多互联网企业入驻琶洲，人流增多会带来商业的繁荣和居住需求量增加，对琶洲的二手房市场租售有较大拉升作用。目前区域内一手房成交均价已逼近5万元/平方米。
据估算，琶洲电商区规划未来的就业岗位达到8万个，整个琶洲未来的就业人口将达到33万人。这些高新企业从业人员的消费能力都比较强，将拉动区域的商业消费和居住消费等，在增加当地一手住宅需求的同时也将会增加对二手楼市的需求，需求增加自然会推升琶洲一带的二手楼价。有房地产研究机构预期，将来区域内的租金和房价都很有支撑力，上涨幅度预计会高出市区上涨幅度的20%。对于琶洲居民来说，这意味着手中的物业收益将获得进一步提升。
保利地产推动的广州旧改“琶洲模式”突围成功，开启了城中村拆迁改造的“新常态”。该模式充分发挥和激活市场活力，让村民、村集体、企业这三个主要的市场主体充分协商，使政府、村民和开发商之间形成一种良好的互动机制。
可以说，通过成功的旧城改造，充分奠定了区域发展转型升级的硬件基础，进而实现区域价值飞跃，而最终的城市发展红利再反哺原居民，使他们获得最大的收益，实现了和谐共赢的良性循环，这正是琶洲旧改成功模式的意义所在。
而据了解，在“琶洲模式”的成功参照下，天河冼村、天河小新塘、黄埔鱼珠等多个旧改项目也由保利地产领衔开发，这些片区的旧城改造不仅将使当地村民居住环境得到改善、生活质量得到提升，同时也将改善区域营商环境，拉动区域经济发展，推进广州城市竞争力的持续升级。
