来源：http://epaper.southcn.com/nfdaily/html/2014-12/12/content_7379455.htm
今年下半年是江门商业地产集体狂欢的时节。8月26日，号称“江门百佳广场”的汇悦城盛大开业，人气爆棚。时隔3个多月后，11月28日江门另一商业巨头江门万达广场也宣告满场开业。
两大商业综合体的到来在江门引发轰动。据统计，汇悦城开业当天迎来了30万客流，江门万达广场开业当天客流量也高达35万人次，销售额超过3500万元。这一数据在城区人口才百万的江门来说并不简单。
汇悦城、江门万达广场等商业地产巨头每次亮相都对江门现有的商圈造成极大冲击。加上即将开业的奥园·益丞国际广场，北新区商圈的形成势必促使江门商业格局大洗牌。
●南方日报记者 全泽超
走访
新商业体开业带走人流
江门万达广场和汇悦城开业，给江门市民提供了购物娱乐悠闲的新去处，这对江门市民来说是一个好消息。但老城区商家们就不那么想了。对于现有的商业体而言，汇悦城和万达的进驻无疑是“狼来了”。
万达作为中国商业地产的龙头，自进驻江门以来就对江门格局产生了深远的影响。汇悦城的实力也不容小觑，汇悦城的开发商国翔企业拥有正佳广场成功开发经验，国翔企业将汇悦城广场定位为珠三角西部商业新地标，把汇悦城打造成粤西高端商业的标杆。强敌环伺，现有的商业体运营商纷纷严阵以待，评估万达及汇悦城进驻对其他商业体的影响，调整业态来应对。
现在，汇悦城开业超过百日，江门万达广场开业也已经差不多半个月了。北新区商圈对江门现有的商业体冲击有多大？
曾经有人认为，由于江门消费力有限，万达、汇悦城等大型商场的开业将会给现有的商业带来灭顶之灾。笔者走访了市区几个商业体，发现情况并非那么悲观。新商业的出现大大分流了人流，但并没有分流过多的消费群体。
地王广场一家服装商户梁小姐坦言，北新区商圈的影响极大。“像万达开业的那两天，我们整个场都安静了。”新的商圈就像一块大磁铁，把大量的人流吸引过去。汇悦城和江门万达广场的开业都吸引了超过三十万人进场，用商户的话说就是“好像整个江门的消费者都到那边去了”。益华的商户同样反映客流量大减。一家品牌店的员工粗略统计，江门万达广场开业的一周里，进店人数还不到平时的三分之一。
然而，人流少了，并不意味着销售额同步大幅减少。地王广场二楼一家专卖女性服饰的商户陈小姐称，虽然人流量比之前少了，但营业额并没有很大的变化。“现在的营业额比之前的少一点，但影响不大。逛街的都到万达、汇悦城那边去了，但要消费的还是回到我们这边，因为那边消费太高，不是每个人都消费得起。”新之城吴小姐的店铺上半年平均的营业额和这两个月相比，仅仅相差几千元，“感受不到很大的冲击，很多人也就图个新鲜。”吴小姐说。
从事商业多年刘先生认为，新商圈对旧商业体的影响没有预期那么大。“毕竟江门万达广场、汇悦城等都是做高端的商业，目前来讲在江门并没有哪一家是能和它们正面竞争。也就是说，他们做的是江门市场的一个空白。像地王广场、五邑城、常安路步行街这类商业街区与它们的定位完全不同，所以不需要担心消费群体的流失。可能对益华这类中端的商业体影响大一些。”
对大多数商户而言，他们更担心即将开业的奥园·益丞国际广场。“据说奥园·益丞国际广场的定位涵盖中低端的商业，可能对老城区的商业冲击更大。”商户担心。
观点
江门商业格局大洗牌
江门万达广场、汇悦城和预计明年开业的奥园·益丞国际广场初步形成了一个巨大的北新区商业圈，正在带动周边的商业氛围慢慢旺起来。北新区的街铺租金已经开始高涨。北新区无疑将成为江门一个新的商业中心。
尽管目前而言，北新区商圈对江门老城区的商业的影响只是分流了人流，但这一体量庞大的商业圈的威力远远不止如此。业内人士认为，北新区商圈将会对江门现有的商业格局进行大洗牌。一些商户已经开始未雨绸缪想办法应对。
“目前单靠几个大型的城市综合体，北新区商圈还不算成气候。但当周边的街铺都旺起来之后，这一片将是江门新的商业中心。”一位地产界人士称。
江门目前的商业主要集中在江华路—港口路一带、地王广场—五邑城—常安路一带以及益华百货，商业形态都是以街铺为主，地王广场和益华百货属于大型商场，经营的业态定位为中低端，只有益华百货的定位稍高，也有一些中高档次的商户混杂在江华路、港口路一带。总的来说，业态比较杂乱。
但在北新区新冒出来的巨大商业圈的冲击下，江门商业格局正在发生变化。记者在走访中了解到，江华路一带不少房东开始舍弃街铺，租金也开始大减。“他们都看到了未来的趋势。”从事房地产行业多年新旺地产负责人罗生说。
在北新区商业圈的冲击下，江门的商业格局将会迎来大洗牌。业内人士认为，未来江门的高端消费将会集中在北新区商圈内，商业中心慢慢向北转移，而一些老街区例如江华路、港口路一带未来将慢慢剥离商业街区的功能，成为侧重居住功能的老城区。在这种趋势的影响下，不少商户开始往北迁移。
业内人士认为，地王、五邑城一带经营中低档次的业态依然具有生命力，但更多的应该是服务周边居民和适合年轻人的时尚低端的业态，益华百货要活下来定位也应该更加平民化。
在北新区商圈的冲击下，江门未来的商业格局将成为什么样？从事商业地产多年的林先生认为，未来老城区的商业更多作为周边生活的配套，而剥离购物、悠闲等功能，而北新区将成为以几个大型城市综合体为龙头，带动周边楼盘自带的商业部分共同形成巨大的商圈，满足江门市民高档服装、餐饮娱乐等全方位的购物需求。
