地上、地下商业无缝连接，开启体验式消费新时尚
日期：[2013年7月19日] 版次：[GS24] 版名：[商用物业] 稿源：[南方都市报]
“宁要河北一张床，不要河南一间房”。十年前坚守这种理念的广州人，如今后悔不已，悔恨当初没有在华南板块多买几套房，因为当初低廉的房价目前已经翻了几番，几乎可以和老城相媲美。而事实上，目前广州商业在南拓的大号角下，继续上下九、北京路、天河路之后的番禺第四商圈迅速崛起，而作为第四商圈核心的华南板块，正迅速孕育商业航母旗舰。正如前一个十年催生了以住宅大盘开发为主的“八大金刚”，那么，下一个十年，将交由商业地产接棒，成就华南板块另一个辉煌。
商圈崛起
商业次中心正向南偏移
目前“河南”的商业地产的境遇和当年的住宅可谓是如出一辙。据记者了解，目前，华南板块万博长隆商圈正在崛起，天河城百货、奥特莱斯等大型商场已经开始营业。虽然从目前来看，人气还不能和天河城、北京路、上下九等商圈相媲美，但有业内人士指出，万博、长隆商圈不仅有天河城商圈的特点，还有其没有的特性，未来有望接力天河城商圈成为广州的次商业中心。
和上下九、北京路、天河城这“三大商圈”对比，万博长隆商圈定位以信息服务业、总部经济、大型商业集聚为主，并集生态、旅游、休闲、美食、娱乐于一体。业内人士认为，此商圈能给消费者提供全新的一体式购物及度假体验，这显然不同于定位相对单一的“三大商圈”。
不用怀疑的是，由于前期规划不足，“三大商圈”的交通拥挤、停车难等问题，让购物者怨声载道。而应运而生的长隆万博商圈，有地铁、高速公路等立体交通网络与之连接，各大购物商城都配套了大量停车位。此外，距离天河仅15分钟的车程，距离广州南站不到5公里，让消费者可以自由选择各种交通方式，从而便捷地到达。
上下九路、北京路两传统商圈与长隆万博板块的购物形式也大有不同，前者主要是以临街商铺为主，大型购物商场为辅，而长隆万博板块以大型购物中心为主导。后者的购物形式，能在室内环境下进行，为消费者提供宽敞、舒适的购物感受，最大限度地将少天气等因素降到最低。
地产经济学家邓浩志认为，万博、长隆商圈相对其他商圈，有着不可比拟的优势。“广州其他三大商圈相对单一，而长隆则是集旅游、度假、购物等于一体，再加上商圈内高端社区云集，万博长隆商圈极有可能承接天河城商圈成为广州次商业中心，也将成为广州名副其实的第四商圈，购物商业中心南移成为一种新趋势。”
群雄抢驻
地上、地下商业齐头并进
如果说，华南板块的前一个十年孕育了以住宅大盘开发为主的“八大金刚”，那么，下一个十年，将交由商业地产接棒，多个商业巨头再次联手，将创造华南板块又一辉煌十年。
几年前，万达首次进驻广州时，被众多业内人士称“狼来了”。但正是这匹来自北方的“狼”，大大推动了广州商业地产的发展。今年底，万达在万博长隆商圈的商场将要开业了。此项目是集商业购物中心、城市商业街等于一体。业内人士认为，万达的进驻，将给万博商圈带来新活力。
据南都记者了解，万博商圈内去年在洽谈引进的有6个上规模的投资项目，总投资金额达86亿元，包括现代信息服务业总部基地(占地50亩，总投资超20亿元)，万达广场(占地100亩，总投资50亿元)，省数码总部基地(占地100亩)，中移动增值服务中心(年利润达3亿元)和万博智能产业基地、万博购物广场等。
同时，万博商圈所在的南村镇还有多个正在筹备的项目，包括广物汽贸广物汽车商贸城第一期项目；坑头产业园灯光音响项目，预计投资18亿元，产值25亿元，带动高新人员就业3000人；五星级的舜德酒店、海印商务酒店等。
可以说，随着上述巨无霸项目的安营扎寨，从迎宾路到市桥，一条首尾相连、囊括了数十个商业项目“手拉手”排列的“超级商业走廊”将浮现在长隆-汉溪-万博板块，这个未来广州新城的中心地带上，其体量超过160万平方米，超过了十个天河城的规模。
此外，还有地下空间商圈。位处番禺新城核心区的万博商务区地下空间，将打造四层、总建筑面积约171万平方米的地下城，面积相当于240个足球场。地下空间4层包括地下交通设施，含地下道路、地下停车场、公共通道、下沉广场等。其中新增商业设施规模将达30 .48万平方米。值得关注的是，4层地下空间中每一层都预留了轨道交通线路范围，规划图中也显示，地铁7号线从万博商务区中部穿过，直达大学城。
“未来的万博、长隆商圈，地上商业与地下商业无缝连接，其体量之大、品牌之多在广州数一、数二。”业内人士普遍认为。
商业汇聚
仍停留在传统零售模式
万博长隆商圈如此大的商业体量，有没有强大的购买力做支撑？对一个新兴大型购物广场而言，应该采用怎样的营销模式？
有知名商业地产专家指出，在电子商务的冲击下，目前传统的零售业已呈现萎缩的现象。对一个新兴的大型商场而言，不能单停留在传统零售模式，在与电子商务平台结合的情况下，还要注意与“娱乐”的结合。
就目前的万博长隆商圈而言，虽然聚集了多个大型商场，但大多还停留在传统零售方面。据了解，目前该板块有天河城百货、奥特莱斯购物城、沃尔玛山姆会员店、友谊商店、万达广场、海印又一城等，但经营及营销模式相对单一。
奥园总裁助理、汉萝片区总经理顾海涛认为，相比较于上海的新天地、深圳的欢乐海岸，属于广州的个性鲜明的体验式消费地标尚属空白。“在体验经济时代，消费者越来越感性。体验消费就是要使企业在产品的设计、包装上体现个性，引入情感因素，给消费者以感官、情感及更加广泛的社会意义上的体验，发掘并触动消费者消费时的感性因素。”
虽然长隆万博商圈在体验式商业地产还有所欠缺，但相关政府部门已经在规划上做努力，在商圈打造方面不断去尝试。
为了完善商业配套，相关政府部门把汉溪、长隆、万博三个地块的商业联合开发，聘请国外知名规划机构设计，邀请大型开发商进驻，借此形成1+1+1大于3的商业配套模式，以发挥整体优势。而三地间的定位分工又有不同。长隆商圈的定位主要为集旅游景点、酒店餐饮、娱乐、休闲及购物于一体的高端旅游休闲区。
而万博地块更偏重于商业、购物，定位为以信息服务业、总部经济、中介机构、大型商业的集聚为主的现代服务业总部基地，打造成以创意研发、设计、博览、展示、酒店、办公、培训、美食等产业及行业为主的广州南部商贸中心，形成提升广州第三产业的新核心和泛珠中心区的国际性综合服务平台。
值得关注的是，长隆商圈聚集了长隆野生动物世界、长隆欢乐世界、长隆水上乐园等知名大型5A级旅游景区。各大园区每年吸引着全国各地的游客前来游玩，年客流量已超2000万人。
奥园创新
尝试体验式商业
就在体验式消费模式尚属空白的情况下，在长隆景区旁、即将竣工的奥园城市天地应运而生。此项目集合了城市旅游主题体验、特色主题商业街区、精品酒店公寓等，并与长隆乐园等已有景区打造“五星级旅游商业大道”。
“奥园城市天地将依托政府五星级旅游商业大道的规划，将地铁与泛旅游文化商业结合，以百亿重金打造体验式商业综合体。”顾海涛表示。
“位于广州中轴上的奥园城市天地，其商铺颇有投资价值。”一位资深商业地产专家认为。对此，顾海涛表示，奥园城市天地出售商铺的同时，会与业主签署委托经营协议，由奥园百货有限公司联合戴德梁行、仲量联行、赢盛中国三大国际顶尖招商顾问公司实行统一招商、统一经营、统一管理。
有业内人士指出，目前广州中轴商铺售价有的已飙升至50万元/平方米，未来会有更大的上升空间，“中轴之上的双地铁上盖临街铺王非常稀缺，稀缺不仅意味着价值，还意味着巨大的升值空间。”
采写：南都记者 徐凤
